Les méthodes de travail changent en permanence et les exigences des entreprises ne font pas exception. Qu’en est-il des bureaux ? Les baux classiques 369 que nous connaissons sont-ils encore d’actualité ? Quant aux nouveaux arrivants du marché du bureau, seront-ils en mesure de répondre aux enjeux du travail de demain ?
Le bail 369
Le bail 369 est un bail commercial pouvant être résilié tous les 3, 6 ou 9 ans. Le bail commercial est le plus souvent utilisé lorsqu’un propriétaire loue un local à destination d’une activité professionnelle commerciale, industrielle ou artisanale.
On parle alors de bailleur pour le propriétaire et de preneur pour le locataire.
Le bail 369 ne s’achève pas automatiquement une fois arrivé à son terme, sauf si une clause le spécifie. Le bail 369 poursuit ses effets pour une durée indéterminée, mais cela représente certains risques – un congé pourra être donné à tout moment, et si le bail dure plus de 12 ans, le loyer pourra être déplafonné, par exemple.
L’avenir du bail commercial
Le secteur immobilier traverse une évolution clé : les principales raisons à cela ? La crise du Covid, au cours de laquelle les entreprises ont découvert de nouvelles façons de travailler, combinant télétravail et non seulement les bureaux, mais aussi les espaces de partage. On ne parle plus de m2 de bureaux mais de proportion entre espaces de travail et espaces de vie. Les entreprises veulent favoriser les liens sociaux et les initiatives collectives et visent à rendre leurs bureaux plus rentables en réduisant le nombre de postes. De plus en plus, elles adaptent leurs organisations et s’orientent vers des contrats plus souples, sans engagements longs.
Données récoltées par une étude menée en juin 2020 par Ubiq
La transformation du marché de l’immobilier et l’émergence de nouveaux acteurs, à l’image des espaces de coworking ou des bureaux opérés, nous pousse néanmoins à envisager désormais les relations entre bailleurs et preneurs commerciaux sous un nouvel angle.
Dans ce schéma, les analystes valorisent deux choses : non pas les m² mais le nombre d’utilisateurs finaux et surtout les services qu’ils consomment et les données que leur activité produit au sein de la communauté.
Le marché du bureau en 2023
Le bail 369
Il reste le plus répandu. Le preneur, c’est-à-dire une entreprise, loue son bureau avec un engagement de maximum 9 ans qui peut être résilié tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois. Ce type de contrat permet aux entreprises d’installer et d’aménager des bureaux mais le prix mensuel ne comprend pas les frais annexes (hors charges, taxes, fiscalité, aménagements et multiples services inclus dans un contrat de prestation de services).
La sous-location
La sous-location d’un espace de travail se conclut avec un contrat de sous-location pour l’accès à un bureau privé. La signature d’un contrat de sous-location ne comprend que le loyer, les frais annexes (électricité, chauffage, maison, meubles, internet), restent à la charge du preneur. Pour que ces services soient inclus, un contrat de prestation de service doit être signé.
La prestation de services
C’est la mise à disposition d’espaces de travail incluant des services. Il apporte à ses signataires plus de flexibilité, et ne confère au preneur qu’un droit de jouissance (exclusif ou non), et non pas un droit de propriété comme dans le cas d’un bail immobilier. La prestation de service propose généralement deux types d’offre :
Les coworking sont des espaces de travail combinés à des lieux d’échanges, mis à disposition des locataires, appelés les coworkers. Équipé pour les professionnels avec des infrastructures de qualité : bureau, wifi, imprimante, vidéo projecteur, salles de réunion en complément d’espaces communs (cuisine, salle de sport, douche..)
À l’origine les espaces de coworking proposaient des postes en open spaces mais ces derniers temps les coworking étendent leurs offres avec des bureaux privés au sein de leurs espaces avec des contrats flexibles.
Bureaux indépendants, ou bureaux opérés une alternative au bail 369. Les bureaux indépendants en prestation de service sont des bureaux privés qui incluent de nombreux services et frais inclus dans le loyer (électricité, chauffage, internet, ménage, mobilier…) avec des périodes d’engagement flexibles, ils font leur apparition sur le marché depuis quelques années et séduisent de plus en plus d’entreprises.
> Modèles de contrat de location professionnelle
Quel avenir pour le bail 369 ?
Bien qu’encore très populaire, le bail 369 fait face à de plus en plus de concurrence en termes d’offre de bureau. En effet de nombreux acteurs font leur apparition et promettent plus de souplesse et d’hybridations, ils comprennent et tentent de répondre aux politiques des modes de travail de demain.
Apprenez-en davantage sur les tendances du bureau en 2022 : UbiqData
Les entreprises cherchent une plus grande souplesse. Les pratiques de travail incitent les entreprises à repenser leurs bureaux pour aller vers des espaces plus conviviaux, plus flexibles et des offres de plus en plus servicielles.
