Dans la continuité de la conférence organisée par BAP le 30 juin 2016, une réflexion générale a été lancée sur le bail commercial, ses raisons d’être et son avenir. A l’orée d’une nouvelle ère en termes de gestion des espaces de travail, il semble que la survie du bail commercial passe par un remaniement des relations entre les parties : bailleur et preneur. Une humanisation du bail commercial, en somme. Et cela passera par l’anéantissement des clauses abusives bien souvent insérées dans ces contrats. Le 4 juillet dernier a notamment vu la naissance de Clause Combat, qui s’inscrit justement dans cette mouvance.
Le bail commercial, théâtre de toutes les tentations …
Au nom de la liberté contractuelle, la protection accordée au preneur d’un bail commercial est très limitée, en comparaison notamment à celle octroyée par le législateur au locataire d’habitation.
Ce qui était tout à fait logique à l’origine – s’agissant d’une relation contractuelle entre deux professionnels – a toutefois conduit à d’importantes dérives, le commerçant/preneur n’étant pas un professionnel de l’immobilier, contrairement à son bailleur.
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Aujourd’hui, ce déséquilibre entraîne de nombreux abus dans la rédaction – ainsi que l’application – des baux commerciaux, et est devenu en conséquence la source de tensions entre propriétaires et locataires, alimentant un contentieux préjudiciable – perte de temps, d’énergie et bien évidemment d’argent – pour tous.
… ou nouvelle scène collaborative ?
La transformation du marché de l’immobilier, telle que nous l’avons envisagée dans un article précédent, et l’émergence de nouveaux acteurs, à l’image de BAP ou WeWork, nous pousse néanmoins à envisager désormais les relations entre bailleurs et preneurs commerciaux sous un nouvel angle.
> La transformation du marché immobilier
Et si la survie du bail commercial passait par un changement fondamental dans les relations entre ses acteurs ? Ainsi, la confrontation, voire le conflit frontal, pourrait se muer en une collaboration, un partenariat efficace entre propriétaires et locataires.
Nouveau-né parmi ces innovateurs de l’immobilier, Clause Combat entend participer à un rééquilibrage dans le rapport locataire commercial-propriétaire.
Pour cela, il est primordial de mettre fin aux abus dont souffrent un grand nombre de preneurs. La loi Pinel du 18 juin 2014 a été pensée en ce sens, et cherche à renforcer la – faible – protection dont ils bénéficiaient jusque-là.
Si l’esprit de cette loi doit être loué, elle demeure insuffisante. Les abus sont toujours présents, il est donc nécessaire de les résoudre.
Le locataire commercial enfin protégé contre les clauses abusives
Heureusement, les mentalités changent. Après le législateur, les juges ont également frappé un grand coup en rétablissant quelque peu l’équilibre entre locataires et propriétaires commerciaux.
En effet, la Cour de cassation, dans une décision en date du 14 janvier 2016, a définitivement entériné une position déjà ancrée chez certaines juridictions, mais réfutée par d’autres, en déclarant comme illégales les clauses d’indexation stipulant qu’un loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.
Force est de reconnaître que les propriétaires font preuve d’une créativité débordante dans la rédaction des baux commerciaux, de telle sorte que ce type de clauses, dites clauses combat, s’y trouvent fréquemment insérées. Elles seront désormais réputées non écrites par les tribunaux, ce qui signifie que toute hausse du loyer qui aurait été décidée en application d’une clause combat devra faire l’objet d’un remboursement au bénéfice du locataire.
Dans le cas d’espèce traité par la Cour de cassation, le locataire a pu récupérer un montant équivalent à 14 mois de loyers indûment versés à son propriétaire.
Clause Combat, un ami qui vous veut du bien
Créé en juillet 2016, Clause Combat est un lanceur d’alerte opérationnel dans le contrat de bail commercial. Ses fondateurs se sont fixés la mission d’injecter le droit directement dans le contrat. Tel des Chevaliers de la justice sociale, ils s’attaquent aux clauses d’indexation illégales de vos baux commerciaux.
Pour y parvenir, il propose aux locataires commerciaux de leur soumettre gratuitement – pour analyse – leur bail, afin de déterminer la présence de la clause combat. Le cas échéant, ils engagent alors la procédure de recouvrement des créances dues aux locataires.
La voie privilégiée ici est évidemment la voie amiable, au travers de la négociation avec le bailleur commercial. En effet, cette démarche s’inscrit dans une volonté d’assainissement des relations bailleurs-preneurs, et doit idéalement ouvrir la voie à un partenariat plus libéré entre eux.
